Так вот, до кризиса банки г. курска и области предлагали купить квартиру в новостройке (первичку) под залог уже имеющейся недвижимости (вторички). Вторичка - это нормально, вторичка - это ликвидно. Даже если клиент вдруг окажется неспособен выплачивать кредит, он может эту квартиру продать и с банком частью этих денег расплатиться. И все довольны, и все застрахованы :)

•  Понятное дело, что все вышеописанное желания поделиться деньгами банкам не прибавляет. Банки смотрят в сторону страховых компаний и предлагают курянам, желающим купить жилья в новостройке, застраховать : жилье в новостройке, себя и титул (!). Страховщики оценивают все риски при страховании первичного жилья.

1. дом могут попросту не достроить. Как? Очень просто - редко кто из застройщиков с самого начала обладает необходимыми финансами для полной постройки дома. Они предпочитают начать строительство с тем бюджетом, что у них есть (и хорошо если начинают, а то некоторые залихватские ребята начинают торговать квартирами, когда от дома есть только вырытый котлован, а котлован ни один нормальный банк кредитовать не будет), а остальные деньги дополучить уже на этапе строительства от покупателей квартир. Но кто поручится, что застройщику удастся собрать нужную сумму для завершения строительства? Да никто. Результат? Суд и обманутые дольщики. Читайте в столичных газетах.
2. застройщик в курске может быть банку неизвестен. А если застройщик неизвестен, то и неизвестно, можно ли на него полагаться, и неизвестно, насколько ликвидная эта недвижимость, которую этот неизвестный застройщик предлагает. Может, там дом вообще на белых нитках держится - и как такую квартиру продавать, если вдруг что? Чтобы этого избежать, застройщика надо аккредитовать, а это целая куча документов - тут тебе и разрешение на строительство, и информация о строительной компании, и данные о ходе строительства, и многое, многое, многое другое. Это даже профессиональному юристу больше чем на месяц работы, не говоря уже о простом курянине. Некоторые законопослушные застройщики пытаются аккредитоваться у банков сами. Это, в теории, верный подход: если застройщик у банка аккредитуется, то под его дома банк даже в кризис ипотеку выделит. Однако на деле все выходило не так маслянисто, как на картинах Пабло Пикассо. Если у застройщиков получалось самостоятельно аккредитоваться, да еще и с первого раза, можно считать, что им несказанно повезло. Чаще же всего засланный казачок-менеджер надолго пропадал в чистом поле, пытаясь разобраться в хитросплетениях банковского бюрократического аппарата.
3. возможен еще и суд с городом. О, это вопрос тонкий, политический даже. Чтобы что-то построить в Курске, нужна земля, как по примеру Москвы (телек все сморят). Земля находится в собственности города. Заемщик хочет получить землю от города, а город ему говорит: хорошо, но тогда за выделенный под стройку участок вы построите обьект для города (конечно же, на свои средства). Объектом может быть что угодно, полезное городу - детская площадка, школа, детский сад. Вот и приходится застройщику в добровольно-принудительном порядке отстраивать еще и общественно-полезные обьекты - а куда деваться, землица-то нужна. Но некоторые отказываются, и тогда получить землю у города становится очень, очень трудно. На бумаге - можно, фактически - нет. А если земля по-прежнему у города, а не у застройщика, то застройщик на этой земле может хоть Диснейленд отстроить - юридически это будет незаконное строительство. И таких случаев много - так много, что сейчас даже начали практику взыскивания земли у города по суду.
4. не секрет , что каждый год заемщик обязан доказывать свою платежеспособность перед банком, предоставляя соответствующие документы. Допустим банк затребовал документы, которые вы не в силе предъявить к определенному сроку. Нарушили контракт - потеряли первоначальный взнос квартиры.
5. если у вас задержка выплат, банк может продать ваш долг другому банку, у которого свои требования к заёмщику.