Продажа или раздел имущества связан с оценкой имущества.Как оценить имущество и не прогадать, поймать золотую середину.



Существуют три метода оценки имущества недвижимого. Первый – это затратный метод. Суть его состоит в том, что исчисляются затраты необходимые на постройку аналогичного, оцениваемого, объекта. Например, оценивается стоимость земельного участка на котором будет возведен дом. Стоимость материалов, которые необходимы на постройку. Стоимость работ. Такой метод больше подходит все-таки для оценки загородного недвижимого имущества или квартир в новостройках. Второй метод -  метод доходный. Суть его заключается в том, что исчисляется доход который может быть получен при коммерческом использовании имущества. Например, сдачи в аренду. Он тоже актуальный в том случае, если вы в дальнейшем хотите использовать квартиру в коммерческих целях. Но самый метод актуальный и самый распространенный метод - сравнительный. Когда оцениваемый объект сравнивается с аналогами, с подобным себе недвижимому имуществу.



Тогда, когда вы имеете дело с организациями. Например, вы хотите взять кредит в банке, получить ипотеку под залог приобретаемой квартиры. Конечно же вы пойдете к независимым оценщикам. Потому что нужен документ,  который имеет доказательную силу. Например, на консультацию к оценщику пришла семья, которой необходимо было вступить в наследство и затем разделить имущество. Обратившись к независимым оценщикам, они получили бумагу, которой цена была заявлена 3,5 млн. руб.. Реально же мы они смогли продать эту квартиру за 3,2 млн. Таков был рынок. Поэтому вы должны понимать, что цифра, которая фиксирована на бумаге и реальная рынок они могут разниться со временем. И каждый документ об оценке имущества имеет свой срок актуальности.

Отчет об оценке имущества. Для отделов кредитования, для суда, администрации, налоговой, нотариальной конторы, страховщика	документ, составленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки имущества.
Заключение эксперта для суда и нотариуса	документ, основанием для составления которого является определение суда о проведении экспертизы. Содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Заключение специалиста для суда, частной консультации	письменное суждение по вопросам, поставленным перед специалистом сторонами.
Справка о стоимости имущества необходима отделам кредитования, при получении ипотеки,для суда, администрации, налоговой, нотариальной конторы.	документ, составленный на основе анализа рыночной информации и изучения объекта с выездом на осмотр, содержит сведения о стоимости объекта (по просьбе заказчика могут быть представлены фотоматериалы).
Справка об ориентировочной стоимости имущества для суда налоговой , для консультации	документ, составленный на основе анализа рыночной информации, содержит сведения о средней ориентировочной стоимости или о диапазоне стоимости на объекты оценка имущества в курске аналогичные объекту, в отношении которого делается запрос.
Акт осмотра имущества для суда, страховой компании, для оценки	документ, составленный на основе визуального осмотра объекта и подписанный всеми заинтересованными сторонами, (по просьбе заказчика могут быть представлены фотоматериалы.

Главный параметр месторасположение, чем ближе к центру Курск, областной город, тем дороже квадратный метр. Следующий важный фактр – это инфраструктура. Конечно влияет на ценообразование наличие детских садов, школ, магазинов, остановок транспорта, вредных предприятий. Следующий параметр, который влияет на ценообразование – этажность. До сих пор  сохраняются в Курске тенденции, что крайние этажи, первый и последние особенной это в пятиэтажном жилом фонде, приобретаются с неохотой. А если и приобретаются, то просят дисконт до 10 %. Эта тенденция несколько иная, если мы с Вами возьмем новостройки. Там, наоборот, чем выше этаж, тем дороже квадратный метр. Состояние квартиры. Психологически легче приобрести жилье, если там сделан косметический ремонт: чисто, опрятно, свежо. Если квартира «убитая», требующая капитального ремонта – она продается намного дешевле. Но, если Вы решили перед продажей квартиры, затеять капитальный ремонт, который еще и претендует на Евро ремонт.  Вы должны понимать, что только 20-30 % от вложенных средств, вы можете вернуть. Профессионалы рынка недвижимости знают один закон. Есть такое понятие - на рынке на сегодняшний момент дешевых квартир в продаже выставлено всегда меньше, чем дорогих. А покупатели ищут квартиры по более низкой цене. Соответственно, когда спрос и предложение уравновешенны, тогда и возникает равновесная цена – рыночная цена, по которой можно быстро продать имущество. Есть смысл, все-таки обращаться к профессионалам рынка недвижимости для оценки своей квартиры. Незавершенность строительства см. оценка незавершенного строительства в курске.

••Пример 1 Оценка имущества - квартира, расположенная по адресу: Курская область, Курчатовский район, с. Дичня. Наименование 4-х комнатная кв., Год постройки 1980 г., Площадь, м.кв. 140,8

"...Как правило, показатели стоимости имущества, полученные на основе различных подходов, отличаются друг от друга, поэтому необходимо провести согласование результатов. В данном разделе отчета сводятся все данные, полученные в ходе оценки имущества, и делается вывод относительно наиболее вероятной рыночной стоимости объектов оценки имущества. Вес каждого подхода определялся исходя из анализа преимуществ каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта оценки..."